原告的法定代理人受被告误导而购房的房屋买卖合同纠纷二审代理词
时间:2012/10/31 11:12:00来源:国韬律师事务所浏览:7389次


审判长、审判员:
受原审原告刘冰川和他的法定代理人刘炫的委托,经北京市国韬律师事务所指派,我对当事人因不服北京市朝阳区人民法院(***)朝民初字第XXX号民事判决一案提出二审代理意见如下:
一、原审判决认定的事实不清,适用法律错误。本案应撤销原判,发回重审,或请二审法院查清事实后径行改判。
1、 本代理人认为,刘炫给他户籍在乙市的9岁儿子刘冰川买房时,再三询问售楼人员非北京市户口能不能在北京市购房,售楼人员说能。后来,当刘炫交完首付款共计30万元后,售楼人员又告知不能以刘冰川的名义买,他们从户口簿中看到刘冰川的表姐王某是成年人,就建议刘炫将刘冰川的名字变为王某,刘炫基于首付款已交遂同意。这件事刘炫并未告知王某。王某在不知不觉中已成为一审判决的购房买受人并承担买房及付款义务。
2、刘冰川不具备在北京市买房的主体资格,根据北京市相关规定,在北京市购房者应具备北京市合法居住身份和职业,就本案而言,刘冰川应当有在北京市的暂住证和固定的职业并且有偿还银行贷款的能力。而刘冰川是一个年龄9岁的小学生,属未成年人,住乙市,其不具备在北京市贷款购房的主体资格。
3、 原审被告的房屋销售人员故意误导买房人并设计使买房人要求合法权利的一审诉讼救济失败。根源在于:A、买房行为在2001年11月8日,应依照2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》的规定,由被告向原告提供全部法定的房屋销售许可凭证,同时,买房人也必须符合商品房按揭贷款的购房人资格,只有这两点同时具备时,他们才能够签订商品房买卖合同。本案中,这两个条件均有欠缺,原审被告将应作废的贷款委托和与《商品房销售买卖合同》不相匹配的旧契约附单作为商品房买卖合同的附件向法院出示,原审法院并将此作为定案依据是错误的。该证据不能认作原审原告违约的依据。B、每一个消费者都有权知悉其所购买商品的真实情况的权利,原审被告没有将其真实目的告知上诉人即原审第一原告,造成了这样一个事实,即交了30万元的首付款,但没有得到房屋凭证和房屋,至今已尽一年且不能要求退款。这就是原审判决的法律功能。那么买房人的权益从何得以保护。法院审理这一案件又有什么意义。
4、      在本案上诉过程中,通过原审法院递交上诉状,刘冰川和王某分别交纳上诉费7010元,原审诉讼费一共为7010元,这种收费办法也很令人费解:为什么这样收?原审法院的法官也没有说出为什么。纯粹是故意刁难上诉人上诉。
   从原审法院的判决书中,我们可以看出这个道理很简单,一个公民要买房子,按照卖房人的要求交了钱,既得不到房子又不能要求退款,并被法院认定为违约驳回诉讼请求。这样的判决究竟有什么样的社会意义。如果按照这份判决理解事理,会得出一个十分荒唐的结论,那就是买房人(不合法的买受人)受欺诈交钱后,卖方可以不交房并且不退款,即没收买方已交全部款项;并且仍需交未交部分。
    房屋买卖合同中没有这样约定,也没有这样的法律规定。
 
一、 刘冰川是不合法的买房主体,他不具备贷款买房人的主体资格。本案的商品房买卖合同根本无法履行。
二、 王某也不是在北京市买房的合法主体,严格地说,本案合同应该是一份无效合同。原审中已向法院提出,如果双方商品房买卖合同无效,丙公司亦应返还全部购房款。
三、 法律是保护合法者的合法权益的社会规范,法院和法官是这些规范的执行者。原审法院对本案上诉人要求退回购房款这一合法要求没有进行保护,是不符合立法精神和司法保护精神的, 所以上诉人上诉,请二审人民法院查清事实,依法裁判。
    以上代理意见敬请法庭采纳。
   
     此致
北京市第二中级人民法院
 
 
                                                               北京国韬律师事务所
                                   律师:李在珂
                                    2002     

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